Comprar imóvel em planta

bom dia,

Gostava de ouvir opiniões sobre a aquisição de imóveis em planta. Recentemente andei a analisar empreendimentos a serem comercializados em planta e outros em construção avançada, em que alguns até já estão concluídos com escrituras para este ano. O que pensei ser um bom investimento, pela valorização que tiveram em 3 anos (inicio da comercialização em planta) acabei a pensar que poderia não ser bem assim e, dependendo da escala, que poderá até ter algum impacto no mercado. O que verifiquei. Pareceu-me ser um negócio altamente especulativo, porquê? Os edifícios tem uma construção de 3 ou mais anos até estarem concluídos. Nos primeiros 18 meses o comprador terá que pagar 25% em tranches programadas. Primeiro sinal, que para mim é um alerta, se o objectivo é capitalizar a constructora, 25% é notoriamente baixo em capital. O que me leva a crer que está feito para estimular o investimento. Pelo número de de cedências de posição, leva-me a crer que uma muito elevada % dos compradores o fizeram apenas com o objectivo de investimento e não tencionam adquirir o imóvel na escritura mas sim ganhar a mais valia com a cedência de posição. Depois temos que os promotores vão tendo mais imóveis ao longo do tempo para comercializar do mesmo empreendimento, isto é, a “construtora “ coloca inicialmente 100 fogos de um total de 200 (exemplo) e estes 100 são vendidos com alguma rapidez, aparecendo o marketing de que está tudo vendido, mas, na realidade a construtora ainda tem mais 100 fogos, que não só valorizam automaticamente pela primeira fase de venda, como vão sendo disponibilizadas para comercialização amiúde. Além de que há, regra geral, uma segunda fase da construção que, apesar de vir a estar concluida na mesma data que a primeira, ainda não está em venda. Logo aqui há o risco, de que se a economia tem algum solavanco, a construtora liberta todos os fogos remanescentes e a oferta procura faz descer os valores, acho eu. Depois, tudo o que são imóveis novos não custam menos de 500k€, seja onde for ao redor das grandes cidades como Odivelas, Loures, Montijo, Oeiras, Alcochete etc. Se analisarmos apenas o concelho de Oeiras, os preços são bem acima dos 600k € e temos milhares de fogos em comercialização. Então, se grande parte das compras foram para investimento e tiveram uma injeção de capital de 25% inicial, estamos a falar de uns 125k€, ou menos há 3 anos, de investimento, o que me leva a crer que a maioria nem tem o total para pagar na escritura, pq pensam vender antes em cedência de posição, como poderão nem vir a ter crédito aprovado. Não é o comum dos Portugueses que tem 600k para um apartamento nem capacidade para esse endividamento. E estamos a falar de milhares de fogos nestes valores. Como pelo que analisei, foi nos últimos 3/4 anos que se começou a construir “tudo” isto á boleia da valorização imobiliária, as escrituras ainda não aconteceram. Nas cedências de posição sabemos de antemão a mais valia que o vendedor vai ter, que ronda os 120k€, em 3 anos o investimento inicia duplica. Agora, o que vai acontecer se as cedências de posição não se concretizarem e não conseguirem fazer as escrituras destes milhares de imóveis?