Mais valias em Imóvel - Dúvidas

Bom dia,

Gostaria de saber algumas regras que terei de cumprir e de que forma as posso cumprir para otimizar as mais valias recebidas pela venda de um imóvel, ou seja minimizar custos ou mesmo ficar isento em termos de IRS.

Estamos a falar de um imóvel de 2009 que custou 200.000€ e agora poderá ser vendido por 500.000€, ou seja, estaremos sempre a falar de, mais encargos e outros custos incluídos na fórmula, de mais ou menos 250.000€ de mais valias.

Ponto prévio, este meu imóvel é a minha habitação permanente o qual venderei para ir para uma casa arrendada (por questões familiares e pessoais, o imóvel tem mesmo de ser vendido).

Para que possa isentar o pagamento em sede de IRS, tenho que reinvestir o dinheiro na aquisição de outro imóvel (apartamento), uma vez que tenho cerca de 35 anos, essa será a única forma.

Estas são as questões que me assolam:

1 – O valor de reinvestimento é o valor da venda (500.000€) pelo qual foi feita a venda da minha casa antiga, correto? E tenho até 3 anos para o reinvestir, correto?

2 – Ao reinvestir, poderei comprar, p.e., 2 imóveis, onde 1 custa-me 200.000€ e outro 300.000€?

3 – Tendo em consideração que quando reinvestir estou numa casa alugada (e quero manter-me no mercado de arrendamento), poderei arrendar os 2 apartamentos que comprei? E dessa forma ter um income mensal? A ser possível terei que fazer contratos de arrendamento por quanto tempo?

4 – Última questão, após a compra desses 2 apartamentos, como reinvestimento de mais valias, quanto tempo depois poderei proceder à sua venda?

Malta se puderem ajudar, agradecia.

Abraço.